Процедура и правила покупки недвижимости в Турции
1. Ознакомительная поездка
Перед покупкой лучше всего предпринять ознакомительную поездку. Ознакомительная поездка дает возможность не только увидеть и сравнить объекты недвижимости, но и получить представление о местности, посетить достопримечательности, задать вопросы эксперту.
2. Государственный земельный кадастр
Если покупатель решает приобрести объект недвижимости, заключается предварительный контракт. Покупатель оплачивает депозит в размере 10% от стоимости недвижимости.
При подписании контракта покупатель обеспечивает себе все права на желаемый объект и предотвращает возможность его продажи другому покупателю. В контракте указывается владелец и покупатель недвижимости, величина депозита, график оплаты оставшейся суммы, а также дополнительные условия сделки.
От покупателя требуется предоставить копию его паспорта, 4 фотографии паспортного формата и информацию об именах родителей.
Данные документы направляются нами местный Государственный земельный кадастр. Передача прав собственности в Турции производится в Государственном земельном кадастре.
При продаже собственности иностранцу весь процесс занимает от 8 до 12 недель. Земельный Кадастр отправляет документы по объекту недвижимости в военное ведомство в Измире, которое проверяет не находится ли объект в военной зоне, а также Кадастровое управление в Анкаре. Проверка может длиться до 3-х месяцев. В это время на имя покупателя оформляется временный, сроком на 6 месяцев, вид на жительство, необходимый для получения Тапу (для разных стран условия различные). В принципе, вся эта процедура является чистой формальностью, как только Земельный Кадастр получает ответ от военного ведомства и Анкары, передача собственности совершается в течение рабочего дня.
3. Свидетельство о праве собственности (Тапу)
При покупке недвижимости иностранцами, не владеющими турецким языком, во время регистрации сделки по недвижимости в Земельном Кадастре законом предписывается присутствие присяжного переводчика. Только после подписания переводчиком договор обретает официальную силу. После того, как покупатель оплачивает налог на куплю/продажу (3% от указанной стоимости) и страховку на землетрясение (обязательно по закону), факт передачи собственности регистрируется в Кадастровой книге и покупатель получает свидетельство о собственности (Тапу).
Налоги и отчисления при покупке недвижимости в Турции
Покупатель при оформлении недвижимости в Турции в частную (личную) собственность оплачивает самостоятельно следующие расходы:
• Официальный перевод документов (с русского языка на турецкий)
• Услуги нотариуса (по желанию)
• Открытие первичного вида на жительство
• Кадастровые сборы и госпошлины, - оплачиваются при подаче документов в ТАПУ
• Единовременный налог на куплю-продажу недвижимости (от кадастровой стоимости), - оплачивается согласно квитанциям при получении ТАПУ 3 %
• Ежегодный налог на недвижимость (от кадастровой стоимости) 0,2 %
• Открытие абонентского номера на электричество
• Открытие абонентского номера на воду
• Получение домашнего номера телефона и подключение Интернета (только при
наличии вида на жительство)
• Коммунальные платежи:
оплата за электроэнергию 0,13 €/кВт
оплата за воду 0,8 €/куб.м.
оплата за газ. баллон 25 €
Оформление ВНЖ владельцам недвижимости.
• Если Вы владеете недвижимостью в Турции, то Вам без труда выдадут ВНЖ (вид на жительство) в стране. Для этого после покупки следует обратиться в посольство Турции в России, предъявив документ Тапу (удостоверяющий права собственности). На основании этого документа оформляется многократная (сроком до года) виза. В течение месяца с момента въезда в Турцию, необходимо обратиться в иностранный отдел полиции, где на основании многократной визы оформляется вид на жительство сроком до 5 лет.
Оформления визы или ВНЖ для родственников владельцев недвижимости, которые не прописаны в Тапу.
До приобретения недвижимости в Турции права потенциальных покупателей не отличаются от прав туристов, при въезде покупающих специальную марку (визу), стоимостью 20 долларов, которая дает право пребывания в Турции сроком до 2 месяцев. Такими же правами пользуются родственники первой степени владельцев недвижимости на территории Турции. Для продления визы можно воспользоваться следующим методом:
• Не выезжая из страны, обратиться в иностранный отдел местной полиции на продление визы еще на 3 месяца - действительно для всех владельцев недвижимости и родственников первой степени.
Что такое Тапу
ТАПУ - сертификат о праве собственности на недвижимость
В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости. В данном документе указывается тип и адрес недвижимости, дата приобретения, доля паевой собственности на землю, где располагается недвижимость, а также стоимость объекта (данная сумма используется при расчете ежегодного налога на недвижимость а также выплачивается государством в случае наступления страхового случая). ТАПУ является единственным официальным документом, подтверждающим передачу прав собственности и единоличное владение недвижимостью покупателем. В Кадастровом управлении, где хранятся и выдаются ТАПУ, можно получить полную информацию об объекте недвижимости - кому принадлежал объект до совершения новой сделки, есть ли долги или тяжбы, т.д
1) адрес участка земли, на котором находится приобретенная недвижимость
2) фотография паспортного формата (при оформлении требуется 2 фото)
3) информация о регистрации земельного участка в кадастровом управлении
4) состояние земельного участка (из информации в кадастровом управлении)
5) площадь земли, принадлежащей новому владельцу (пропорционально размеру приобретенного жилья)
6) состояние недвижимости, принадлежащей новому владельцу (собственность/аренда)
7) стоимость приобретенной недвижимости
8) информация о предыдущем владельце (-ах)
9) информация о новом владельце (-ах)
10) дата приобретения данной недвижимости предыдущим владельцем
11) новый серийный номер ТАПУ (изменяется при каждой передаче прав собственности)
12) регистрационные данные нового документа ТАПУ
13) дата приобретения данной недвижимости новым владельцем
14) подпись уполномоченного лица и печать кадастрового управления
ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ! Заявленный покупатель или официально названный им представитель являются единственными лицами, имеющими право подписи ТАПУ и должны лично присутствовать при окончательном подписании и оформлении документов.
Законодательство в отношении приобретения инострацами недвижимости на территории Турции
Всякое приобретение регистрируется в кадастровую книгу.
С целью документирования собственности покупателю предоставляется регистрационный номер. Акты покупки и продажи содержатся в картотеках Регистрационных палат недвижимости и Государственном земельном кадастре. Для составления протокола, отражающего акт покупки - продажи, продавцы и покупатели должны предоставить сведения, содержащие данные из внутренних паспортов, имена отцов, фотографии 3х4 (на текущий момент). Покупателям, являющимся гражданами других стран, должна быть обеспечена помощь присяжного переводчика.
В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право.
Оформление покупки недвижимости должно быть проведено только через Регистрационные палаты недвижимости или Государственный земельный кадастр. Регистрационные палаты недвижимости и Государственной земельный кадастр в Турции подобны соответствующим органам в других странах.
Только зарегистрированная недвижимость охраняется со стороны государства и может рассматриваться как залог при получении кредита или других финансовых операциях.
В случае приобретения собственности предусмотрены единовременные сборы: налог на приобретение собственности, оплата услуг лицензированного переводчика, оплата за оформление документов, кадастровые акты, налоги в фонды устранения последствий землетрясений, в фонды поддержки государственных учреждений и школ, а также разнообразные взносы.
Приобретение недвижимого имущества в Турции иностранными лицами
Иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики. Основополагающим в применении принципа взаимности является признание иностранным государством за гражданами Турецкой Республики и турецкими торговыми компаниями прав того же объема, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с национальным законодательством.
Принцип взаимности
В Постановлении Кабинета министров №2/13394 от 29.05.1940 разъяснено, что следует понимать под принципом взаимности. Согласно Постановлению, условия взаимности предполагают не только наличие законодательной основы, но и практического механизма их применения. В случае отсутствия в иностранном государстве механизма соблюдения условий взаимности на практике, в отношении граждан этого государства применяются ограничения, аналогичные действующим в отношении граждан Турецкой Республики. Таким образом, о соблюдении между Турцией и иностранным государством принципа взаимности по вопросу приобретения недвижимого имущества свидетельствует наличие законодательной основы и механизма практического ее применения. В этой связи, порядок приобретения гражданином или торговой компанией иностранного государства недвижимого имущества в Турции зависит от порядка его приобретения в этом государстве гражданином или торговой компанией Турецкой Республики, наличия законодательно предусмотренных прав, а также механизма их практической реализации.
В результате внесенных в Закон изменений основополагающим условием принципа взаимности, при сохранении условий законодательной основы и механизма практической реализации, стало признание иностранным государством за гражданами и торговыми компаниями Турецкой Республики прав, равных правам, признанным этим государством за своими гражданами или торговыми компаниями образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с законодательством этого государства.
Исключения из принципа взаимности
При приобретении иностранными физическими лицами недвижимого имущества наличие условий взаимности не является обязательным для следующих категорий граждан:
Лиц без гражданства (по причине отсутствия государства, в отношении которого применяется принцип взаимности);
Лиц, обладающих статусом беженца. В соответствии с Законом №359 от 26.08.1961. Турция присоединилась к Соглашению о юридическом статусе беженца от 28.07.1951 г., согласно ст.7/2 которого в отношении лиц, обладающим статусом беженца и прожившим на территории государства 3 года, принцип взаимности не применяется. При обращении заявитель должен предъявить документ, подтверждающий статус беженца.
Иностранных физических и юридических лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма. Согласно ст. 8/Е Закона о поощрении туризма № 2634, при приобретении упомянутыми лицами недвижимого имущества в туристических районах и центрах принцип взаимности и другие предусмотренные в отношении иностранцев законодательные ограничения не применяются.
Законодательные ограничения
При приобретении недвижимого имущества в Турции иностранные физические лица должны соблюдать следующие законодательные ограничения:
Положения Закона № 2565 О закрытых военных районах и зонах безопасности, согласно которым продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам объектов недвижимого имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности, не представляется возможным.
Положения ст.35 Закона о собственности № 2644, согласно которому для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров (исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства).
Примечание: Ст.87 Закона о деревне № 442 отменена, в этой связи иностранные физические лица получили возможность приобретать недвижимое имущество, расположенное в сельской местности.
Приобретение в Турции недвижимого имущества иностранными юридическими лицами
С изменением ст.35 Закона о собственности иностранные торговые компании получили возможность приобретать в Турции недвижимое имущество при условии соблюдения принципа взаимности и предусмотренных законодательных ограничений.
Решение о наличии условий взаимности принимается по согласованию с Министерством иностранных дел.
В отношении иностранных юридических лиц действуют те же законодательные ограничения, что и в отношении физических лиц.
Приобретение недвижимого имущества компаниями с участием иностранного капитала
Понятие "компания с участием иностранного капитала" часто подменяют понятием "иностранная компания". В этой связи следует отметить, что компании с участием иностранного капитала создаются в Турции в соответствии с Торговым кодексом Турции и регистрируются в торговом реестре Турции. Таким образом, эти компании действуют в рамках правовых норм Турецкой Республики. Их капитал, частично или полностью, принадлежит иностранным физическим или юридическим лицам. Иностранный статус держателей акций не придает компании статус иностранной, так как следует различать "гражданство" компании и гражданство держателей акций.
С момента опубликования 17 июня 2003 года в Официальной газете № 25141 вступил в силу Закон № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" от 5 июня 2003 года, который отменил действовавший ранее Закон № 6224 "О поощрении иностранных инвестиций" от 18.01.1954. Положения нового Закона направлены на привлечение и увеличение объемов иностранных инвестиций, защиту прав иностранных инвесторов, переход от принципа разрешений и согласований к принципу информации и консультаций.
В этой связи в соответствующие подразделения на местах направлен циркуляр №1363-100/841 от 07.08.2003, в котором содержится информация о порядке реализации Закона.
Согласно Закону № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" в отношении иностранных инвесторов применяются те же положения и правила, что и в отношении местных инвесторов, отменен порядок получения разрешения на инвестирование, на создание компании и т.п. Юридические лица, созданные частично или полностью на основе иностранного капитала, получили права, равные правам граждан Турции.
Компании с участием иностранного капитала, которые будут действовать в Турции в соответствии с Законом № 4875 или созданные ранее в соответствии с Законом №6224 рассматриваются как турецкие компании с участием иностранного капитала, исходя из места создания и местонахождения руководства компании. Заявки на приобретение недвижимого имущества, а также других операции с реестром собственности, поданные компаниями с участием иностранного капитала (получившими разрешение на деятельность в соответствии Законом № 6224 "О поощрении иностранных инвестиций" или созданными в соответствии с Законом № 4875 "О прямых иностранных инвестициях"), будут рассматриваться Управлениями регистрации прав собственности на условиях, действующих в отношении компаний, созданных на основе Торгового кодекса Турции
|
